開発許可とは？面積の基準（市街化区域1,000㎡・区域外1ha）と調整区域の扱い

資材置場や倉庫の用地を造成するとき、「開発許可がいるのか」と迷う場面は少なくありません。

開発許可は、都市計画法にもとづいて、建物を建てるための土地の造成などを事前にチェックする制度です。

許可が必要かどうかは、その土地がどの区域にあるかと、開発する面積によって変わります。

この記事では、区域ごとの面積の基準と市街化調整区域の扱いを、条文に沿って図解します。

許可が不要な例や、盛土規制法との関係もあわせて整理します。

開発許可とは｜都市計画法第29条の許可

開発許可は、都市計画法第29条に定められた許可です。

都市計画区域または準都市計画区域の中で開発行為をしようとする者は、工事の前に許可を受けなければなりません。

許可をするのは、原則として都道府県知事です。

指定都市・中核市の区域では、その市長が許可をします（都市計画法第29条第1項）。

この記事では、条文にならって許可権者を「都道府県知事」と書きます。

実際の窓口は、工事場所の都道府県・市の開発許可の担当部署で確認してください。

開発許可の目的は、無秩序な市街化を防ぎ、計画的なまちづくりを進めることにあります。

そのため、許可が必要かどうかは「どの区域で」「どれだけの面積を」「何のために」造成するかで決まります。

「開発行為」とは｜建築目的の土地の区画形質の変更

都市計画法第4条第12項は、開発行為を次のように定めています。

「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」です。

言い換えると、建物や特定工作物を建てるために、土地の区画や形・性質を変えることです。

切土・盛土で土地の形を変える造成は、目的が建築であれば開発行為に当たるかどうかの検討が必要になります。

特定工作物とは

特定工作物には2種類あります（都市計画法第4条第11項）。

第一種特定工作物は、コンクリートプラントなど、周辺の環境を悪くするおそれがある工作物で政令が定めるものです。

第二種特定工作物は、ゴルフコースなどの大規模な工作物で政令が定めるものです。

建設会社にとって身近なのは、コンクリートプラントのような第一種特定工作物です。

建物を建てない造成でも、特定工作物を設けるためであれば、開発行為として扱われる可能性があります。

建物を建てない造成は対象になるか

定義には「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」という条件があります。

そのため、目的によっては開発行為に当たらない造成もあり得ます。

ただし、目的の判断には、将来の土地の使い方や附属の建物の有無などが関わります。

資材置場や駐車場として造成する場合も、自己判断はせず、計画段階で開発許可の窓口に確認してください。

また、開発許可が不要でも、盛土規制法や農地法など別の法律の手続きが必要になることがあります。

この点は後半の「他の法令との関係」で整理します。

まず区域を確認｜市街化区域・市街化調整区域・非線引き・区域外

開発許可の基準は、土地がどの区域にあるかで大きく変わります。

都市計画法では、都市計画区域について「区域区分」を定めることができます（都市計画法第7条第1項）。

区域区分とは、市街化区域と市街化調整区域の区分のことです。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域などとされています（同条第2項）。

市街化調整区域は、条文で「市街化を抑制すべき区域」とされています（同条第3項）。

区域区分が定められていない都市計画区域は、一般に「非線引き区域」と呼ばれます。

このほか、都市計画区域の外に指定される「準都市計画区域」と、どちらにも入らない区域があります。

根拠：都市計画法第7条・第29条をもとに作成

自分の土地がどの区域かは、市町村や都道府県の都市計画の担当窓口で確認できます。

区域の境目にある土地は、図面上で境界がどこを通るかまで確認しておくと安心です。

許可が必要な面積｜区域別の基準（都計令第19条・第22条の2）

市街化区域・非線引き区域・準都市計画区域では、政令の規模「未満」なら許可は不要です。

根拠は都市計画法第29条第1項第1号です。

逆にいえば、その規模以上なら許可が必要になります。

根拠：都市計画法第29条、都市計画法施行令第19条・第22条の2をもとに作成

500㎡になる三大都市圏の区域

市街化区域の1,000㎡は、次の区域では500㎡に読み替えられます（都市計画法施行令第19条第2項）。

• 首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯
• 近畿圏整備法の既成都市区域・近郊整備区域
• 中部圏開発整備法の都市整備区域

大都市の周辺で開発する場合は、1,000㎡ではなく500㎡が基準になっていないかを確認します。

条例で300㎡まで下がることがある

都道府県などは、条例で区域を限って、許可が必要な面積を別に定めることができます（都市計画法施行令第19条第1項）。

市街化区域では300㎡以上1,000㎡未満、非線引き区域・準都市計画区域では300㎡以上3,000㎡未満の範囲です。

つまり、同じ市街化区域でも、自治体によって基準の面積が違うことがあります。

「1,000㎡未満だから不要」と決めつけず、工事場所の自治体の条例を確認してください。

2つ以上の区域にまたがる場合

開発区域が2つ以上の区域にまたがるときの面積の扱いは、政令で別に定められています（都市計画法第29条第3項）。

区域の境にある土地で開発する場合は、窓口で判定を確認します。

区域と面積から許可の要否をたどると、次のようになります。

市街化調整区域は面積にかかわらず原則として許可が必要

面積による免除を定めているのは、都市計画法第29条第1項第1号です。

その対象は「市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域」です。

ここに市街化調整区域は含まれていません。

そのため、市街化調整区域では、小さな面積の開発行為でも面積を理由に許可が不要になることはありません。

原則として、面積にかかわらず開発許可が必要です。

ただし、第29条第1項第2号以下の例外は、市街化調整区域にも適用されます。

たとえば、農業・林業・漁業の用に使う一定の建築物のための開発は、許可がいらない例の1つです。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です。

許可の基準も市街化区域とは別に定められていて（都市計画法第34条）、許可される開発は限られています。

許可基準の細かな内容は、工事場所の自治体の基準で確認してください。

許可がいらない開発行為の例（都市計画法第29条第1項各号）

都市計画区域・準都市計画区域の中でも、次のような開発行為は許可が不要とされています。

根拠：都市計画法第29条第1項をもとに作成（主なものを抜粋）

どの建築物が「農林漁業用」「公益上必要」に当たるかは、政令で具体的に定められています。

当てはまるかどうかは条文の要件で決まるので、計画の内容を示して窓口で確認します。

区域外で行う1ha以上の開発行為にも、農林漁業用の建築物などの例外があります。

根拠は同条第2項のただし書です。

都市計画区域・準都市計画区域の外は1ha以上で許可

都市計画区域・準都市計画区域のどちらにも入らない区域でも、開発許可が必要になる場合があります。

一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為です（都市計画法第29条第2項）。

この規模は1haとされています（都市計画法施行令第22条の2）。

つまり、区域外では1ha以上の開発行為が許可の対象です。

郊外や山間部での大規模な造成は、区域外でも開発許可が関わることがあります。

あわせて、盛土規制法の規制区域に入っていないかも確認しておきましょう。

申請の流れと許可基準（都市計画法第30条・第33条・第34条）

開発許可を受けようとする者は、申請書を都道府県知事に提出します（都市計画法第30条）。

申請書には、開発区域の位置・区域・規模、予定する建築物などの用途、設計、工事施行者などを記載します。

工事施行者とは、開発行為に関する工事の請負人、または自ら工事をする者のことです（同条第1項第4号）。

工事を請け負う建設会社は、申請書に工事施行者として記載される立場になります。

許可の基準は、都市計画法第33条（技術的な基準など）と第34条（市街化調整区域での基準）に定められています。

基準の内容は多岐にわたり、自治体が条例で定める部分もあるため、この記事では細部は扱いません。

一般的な流れを図にまとめます。

申請に必要な図書や手数料、審査にかかる期間は、自治体ごとの案内で確認してください。

手続きの進め方は自治体ごとに案内があるため、計画の早い段階で確かめておくと進めやすくなります。

市街化調整区域での建築の制限（都市計画法第43条）

市街化調整区域では、造成をともなわない建築にも制限があります。

開発許可を受けた開発区域以外の土地では、知事の許可がなければ、次のことができません（都市計画法第43条第1項）。

• 一定の建築物以外の建築物の新築
• 建築物を改築・用途変更して、一定の建築物以外の建築物にすること
• 第一種特定工作物の新設

「一定の建築物」とは、第29条第1項第2号・第3号の建築物（農林漁業用の建築物や公益上必要な建築物など）を指します。

つまり、それ以外の建物を建てたり、用途を変えたりするには、43条の許可が必要です。

一方で、次のような場合は43条の許可がいりません（同項ただし書）。

工事期間中の現場事務所のような仮設建築物の新築は、43条の例外に挙げられています。

ただし、何が「仮設建築物」に当たるかは、規模や設置期間などから判断されるため、窓口で確認してください。

既存の建物を買って事務所や倉庫として使う場合も、用途変更として43条の許可が関わることがあります。

市街化調整区域の物件を取得する前に、建物の用途と許可の経緯を確認しておきましょう。

盛土規制法との関係｜開発許可の申請で届出とみなす規定

造成工事では、開発許可と盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の両方が関わることがあります。

盛土規制法は、盛土・切土・土石の堆積による崖崩れや土砂の流出を防ぐための法律です。

盛土規制法の特定盛土等規制区域では、一定規模の工事に届出が必要です。

工事主が、着手の30日前までに知事へ届け出ます（盛土規制法第27条第1項）。

この届出には、開発許可との調整規定があります。

特定盛土等規制区域内の特定盛土等で、開発許可（都市計画法第29条第1項・第2項）を申請したとします。

この場合、盛土規制法の届出をしたものとみなされます（盛土規制法第27条第5項）。

同じ工事で二重に届出をする手間を省くための規定です。

根拠：都市計画法第4条・第29条、宅地造成及び特定盛土等規制法第27条、同法施行令第3条・第4条をもとに作成

みなし規定があるのは、特定盛土等規制区域での届出の場面です。

宅地造成等工事規制区域での許可との関係や、許可が必要な大規模な盛土の扱いは、工事場所の自治体の案内で確認してください。

盛土規制法の規模の基準や2つの規制区域の違いは、次の記事で詳しく整理しています。

盛土規制法とは？許可・届出が必要な盛土の規模と2つの規制区域

建設会社が押さえたい場面と着工前チェックリスト

開発許可は、造成を発注する側（開発行為をしようとする者）が受ける許可です。

それでも、受注する建設会社や、自社で資材置場・倉庫用地を整える建設会社にとって無関係ではありません。

自社で用地を整える場面

資材置場、倉庫、駐車場、事務所などの用地を自社で造成する場合は、自社が開発行為をする者になり得ます。

特に市街化調整区域の土地は、面積が小さくても許可が関わるため、取得前の確認が重要です。

コンクリートプラントのような第一種特定工作物を設ける場合も、開発行為の定義に関わります。

市街化調整区域では、第一種特定工作物の新設に43条の制限もかかります。

関係しやすい他の法令

• 農地を使う場合：農地法の転用の許可・届出（農地転用の許可と届出）
• 規制区域内の盛土・切土・土石の堆積：盛土規制法の許可・届出
• 土地の形質の変更が3,000㎡以上：土壌汚染対策法の届出（着手の30日前まで）
• 高さ2mを超える擁壁を設ける：建築基準法の工作物の確認（擁壁の法規制）

土壌汚染対策法では、3,000㎡以上の土地の形質の変更に届出が必要です。

着手の30日前までに都道府県知事に届け出ます（土壌汚染対策法第4条第1項）。

開発許可の対象になるような規模の造成では、この届出の要否もあわせて確認しましょう。

着工前チェックリスト

よくある質問

Q. 市街化区域で900㎡の造成なら、開発許可はいりませんか？

市街化区域の基本の基準は1,000㎡ですが、三大都市圏の一定の区域は500㎡です。

また、条例で300㎡以上1,000㎡未満の範囲に引き下げられていることがあります。工事場所の基準を確認してください。

Q. 市街化調整区域なら、どんなに小さくても許可がいりますか？

市街化調整区域には面積による免除がないため、原則として面積にかかわらず許可が必要です。

ただし、農林漁業用の一定の建築物のための開発など、第29条第1項第2号以下の例外に当たれば許可は不要です。

Q. 開発許可は誰が受けるのですか？

開発行為をしようとする者が受けます（都市計画法第29条第1項）。

工事を請け負う建設会社は、申請書の「工事施行者」として記載される立場です（同法第30条第1項第4号）。

Q. 開発許可を申請すれば、盛土規制法の手続きはすべて不要になりますか？

みなし規定は、特定盛土等規制区域内の特定盛土等の「届出」についてのものです（盛土規制法第27条第5項）。

それ以外の手続きまで不要になるとは限らないため、盛土規制法の窓口でも確認してください。

Q. 現場事務所を市街化調整区域に建てるときも許可が必要ですか？

43条は、仮設建築物の新築を許可の例外に挙げています（都市計画法第43条第1項第3号）。

ただし、建物の規模や期間によって扱いが変わることがあるため、窓口で確認してください。

まとめ

• 開発許可は、都市計画区域・準都市計画区域で開発行為をする者が、あらかじめ都道府県知事（指定都市・中核市は市長）から受ける許可（都市計画法第29条第1項）
• 開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更（同法第4条第12項）
• 許可が必要な面積は、市街化区域1,000㎡以上（三大都市圏の一定の区域は500㎡以上）、非線引き・準都市計画区域3,000㎡以上。条例で300㎡まで引き下げられることがある（同法施行令第19条）
• 市街化調整区域には面積による免除がなく、例外を除き原則として許可が必要
• 都市計画区域・準都市計画区域の外は、1ha以上の開発行為が許可の対象（同法第29条第2項・同法施行令第22条の2）
• 農林漁業用の一定の建築物、公益上必要な建築物、都市計画事業、非常災害の応急措置、軽易な行為などは許可不要
• 市街化調整区域では、建物の新築・改築・用途変更や第一種特定工作物の新設にも43条の制限がある（仮設建築物の新築などは例外）
• 特定盛土等規制区域の特定盛土等は、開発許可の申請で盛土規制法の届出をしたものとみなされる（盛土規制法第27条第5項）
• 許可基準の細部、条例の面積、手数料や必要書類は、工事場所の自治体の案内で確認する

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※本記事は2026年11月時点の法令をもとに作成しています。手続きの詳細は、申請先（都道府県・市町村・道路管理者・警察署など）の最新の案内で確認してください。